清建[2007]7号

关于阳山县整顿和规范房地产市场检查情况的意见

阳山县建设局：

为了整顿和规范房地产市场，促进我市房地产业的持续、健康发展，我局派检查组在12月26日—27日对你县整顿和规范房地产市场的情况进行了检查。检查发现你局对房地产开发经营管理工作高度重视，基本能按照国家、省、市的法律、法规、规章制度来管理房地产项目，并在整顿和规范房地产市场方面做了大量的工作，房地产市场的发展总体是健康、有序的。但检查中还发现你县在房地产管理和开发经营中也存在着一些的问题，主要表现如下：

一、房地产管理方面存在的问题：

（一）在审查预售资料和核发预售证中存在的问题：

1、在审查预售项目的申报资料时没有要求开发企业提供原件核对。

2、核发的预售证的内容与建设工程规划许可证的内容不相符。如腾晖花园和聚龙苑1#楼、2#楼、4#楼的预售证的预售总面积都大于建设工程规划许可证的项目建筑面积；聚龙苑的预售证的建设工程规划许可证表明的建筑层数是7.5层，但预售证的建筑层数却是8层。

3、部分开发企业填报的申报表有很多内容没填写或填写错误。如银星苑的申报表没有填写项目名称、预售总建筑面积和建设工程规划许可证编号；御景花园的申报表没有填写停车场的单元数。在审查时却没有要求其开发企业补填，造成这些应填的数字、内容空缺或错误。

4、部分项目都把预售款监管专用帐户设在农村信用社里，违反了《广东省商品房预售管理条例》关于专用帐户应设在商业银行的规定，农村信用社不是商业银行。如聚龙苑和御景花园都把预售款监管专用帐户设在农村信用社里。

（二）房管所在商品房交易备案登记时，违规强制向开发企业收取每宗300元的咨询费和按成交额0.1—1%的买卖代理费。

二、房地产开发经营方面存在的问题：

（一）一些预售项目没有按规定在售楼部里公开张挂预售证原件。如聚龙苑和御景花园都没有在售楼部里公开张挂预售证原件

（二）开发企业与购房者签订的购房认购书普遍不规范。主要有以下几方面：

1、所有的认购书中都违规以交易总价（一口价）销售商品房，没有按规定约定以套内建筑面积计价的单价。

2、聚龙苑在认购书中只约定购房者违约放弃认购的商品房时定金要被没收，但却没有约定开发企业违约不能向购房者出卖认购的商品房时应双倍返还定金的条款，损害了购房者的合法权益。。

（三）开发企业与购房者签订的《商品房买卖合同》内容不规范。这些不规范的条款有以下几方面：

1、开发企业与购房者约定的商品房交付使用的条件违反了国家建设部的建设工程竣工验收备案的制度。如御景花园约定商品房交付使用的条件是“该商品房经建设局质监部门主体验收合格”，聚龙苑约定商品房交付使用的条件是“该商品房经质量监督部门验收合格”。这些项目约定商品房交付使用的条件都没有达到国家规定的商品房交付使用的条件，都是违规约定的条款。

2、开发企业与购房者约定的商品房交付使用后将办理权属登记的资料报送房管局备案的期限违反了国家的规定。按照《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十三条规定开发企业应当在商品房交付使用90天内将办理权属登记的资料报送房管局备案，但聚龙苑却约定了是180天内报送，既违反了国务院的规定又损害了购房者的合法权益。

（四）签订的前期物业服务协议不规范。如与聚龙苑和御景花园的购房者签订了前期物业服务协议的不是物业管理企业而是开发企业。开发企业既没有取得物业管理企业资质证书也没有取得物业管理企业营业执照，从事物业管理服务业务属于违法经营活动。

（五）个别开发企业向购房者收取的费用不合法。如聚龙苑在认购书中约定本该由开发企业支付的0.2%的预售资金监控费却由购房者负责支付一半。

三、整改要求

（一）要求你局在审查所有预售项目的申报资料时必须核对原件。

（二）预售证的建筑面积必须与规划局核发的建设工程规划许可证的项目建筑面积相符。请你局迅速收回腾晖花园和聚龙苑1#楼、2#楼、4#楼的预售证，要求其开发企业先到规划局办理建设工程规划许可证的项目建筑面积的变更手续后再重新申请核发预售证。如果一个小区里所有的商住楼只办理一个总的建设工程规划许可证，而办理预售证却是分期分批办理的，应要求提供规划局出具的每一栋商住楼的建筑面积的证明。聚龙苑的预售证的建筑层数要更改成与建设工程规划许可证表明的建筑层数相符后再重新发给开发企业。

（三）对全县正在销售的楼盘的认购书和《商品房买卖合同》进行大清查。

1、要求所有楼盘都使用我局制定的认购书样本，必须按规定以套内建筑面积计算房价。

2、督促房管所制定《商品房买卖合同》的规范样本格式，所有合同都要按制定的格式填写。对清查出来存在不符合规定、不合理、不平等条款的合同必须进行更改。要求开发企业与购房者约定的商品房交付使用的条件必须按规定约定为“该商品房经工程竣工验收备案”。

(四) 督促聚龙苑把应该由开发企业支付却转嫁给购房者支付的预售资金监控费退还购房者。

（五）规范物业管理行为。要求物业管理企业应取得资质证书和营业执照后才能从事物业管理服务业务。

（六）加强对已批准预售的项目的跟踪管理。要经常到现场进行检查，发现问题，及时整改处理。要求开发企业依法经营，维持房地产市场的正常秩序。

（七）你局应督促房管所立即停止在商品房交易备案登记时违规强制向开发企业收取咨询费和买卖代理费的违规行为，并对已违规收取的费用按有关财务制度处理。 

                                二00七年一月二十三日

抄送：阳山县房管局