清建[2007]5号

关于连州市整顿和规范房地产市场检查情况的意见

连州市建设局、房管局：

为了整顿和规范房地产市场，促进我市房地产业的持续、健康发展，我局派检查组在12月27日—28日对你市整顿和规范房地产市场的情况进行了检查。检查发现虽然你市在整顿和规范房地产市场方面做了大量的工作，但在房地产管理和开发经营中还是存在着不少的问题。这些问题主要表现如下：

一、房地产管理方面存在的问题

（一）房管局在审查预售资料和核发预售证中存在的问题：

1、个别项目没有取得国土证却违法给予核发预售证。如南门商业广场二期商住楼只取得建设用地批准书而没有取得国土证，房管局却违法给予核发了预售证。

2、预售证上的国有土地使用权内容与报送的国土证上的内容不相符。如南门商业广场A7—A栋、F2栋、嘉豪大厦、花园新城的预售证上的国土证编号与报送的国土证的编号不相符；花园新城的开发企业是连州市置业有限公司，但该项目的国土证上的土地使用者却是连州市建设工程公司房地产开发公司。

3、预售证上的内容与报送的建设工程规划许可证或质量安全报监证上的内容不相符。

（1）嘉豪大厦的建设工程规划许可证和质量安全报监证上的建设单位都是郑如灿和高应云，但房管局却给清新县嘉豪房地产有限公司核发了该项目的预售证。

（2）连州市综合贸易市场的开发企业是连州市鸿达市场发展有限公司，但建设工程规划许可证的建设单位却是连州市综合贸易市场，该项目的预售证的开发企业又是连州市鸿达市场发展有限公司。

（3）很多项目的预售证的预售建筑总面积大于建设工程规划许可证的项目建筑面积。

4、按规定开发企业报送的是开发企业与施工企业签订建设工程施工合同，但南门商业广场报送是开发企业与私人包工头签订的承包合同。

5、一些开发企业填报的申报表有很多内容没填写或填写错误。有的没填写建筑总面积、套内总建筑面积、分摊总建筑面积、预售总建筑面积和总单元数，有的没填写证书的编号，有的申报表填写的专用帐户号码与银行开户证明注明的帐户号码不相符。房管局在审查时却没有要求开发企业补填或更正，造成很多应填的数字、内容空缺或错误。

6、商业用房与写字楼是两种不同用途的房屋，但房管局给巾峰豪庭核发的预售证把写字楼的面积和单元数加进了商业用房里。

（二）建设局核发的施工许可证和质量安全报监证的建筑面积与规划局核发的建设工程规划许可证的项目建筑面积不相符。

二、房地产开发经营方面存在的问题

（一）花园新城二期E栋的开发企业在收取购房者的定金时，没有按规定与购房者签订购房认购书，而只是交给购房者一张定金收据。

（二）开发企业与购房者签订的购房认购书普遍不规范。

1、所有的认购书都违反规定以交易总价（一口价）计算房价，没有约定以套内建筑面积计价的单价。

2、大部分开发企业在认购书中只约定购房者违约放弃认购的商品房时定金要被没收，但却没有约定开发企业违约不能向购房者出卖认购的商品房时应双倍返还定金的条款。

3、有的认购书没有按照明码标价的要求明确约定房屋的总建筑面积、套内建筑面积、以套内建筑计价的单价和交易总价。

（三）开发企业与购房者签订的《商品房买卖合同》内容不规范。这些不规范的条款有以下几方面：

1、买受人（购房者）逾期付款违约责任与出卖人（开发企业）逾期交房的违约责任严重不对等。购房者逾期15—30日之内就要按日支付万分之一的违约金，而开发企业逾期60天甚至是180日才按日支付万分之一违约金。违约解除合同时支付的违约金也非常不公平：购房者违约解除合同要支付20%的违约金，而开发企业违约解除合同支付的违约金只有2%。

2、按照《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十三条规定开发企业应当在商品房交付使用90天内将办理权属登记的资料报送房管局备案，但南门商业广场违规约定的是240天内报送，巾峰豪庭和花园新城违规约定的是360天内报送。

 （五）巾峰豪庭以部分商品房抵押向银行贷款，但其开发企业连州市恒泰房地产开发有限公司在销售抵押的商品房时没有向购房者告知该商品房已设定抵押的事实，损害了购房者的合法权益。按照建设部《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第九条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行”。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。开发企业在销售设定了抵押的商品房时没有向购房者告知该商品房已设定抵押的情况的，其交易行为和签订的买卖合同都是无效的。

（六）大部分楼盘的物业管理没有在开发企业销售商品房时介入，造成前期物业管理滞后。

（七）一些开发企业制定的物业管理收费标准时，把电梯、公用设施设备日常运行的电费另外分摊，违反了国家发改委、建设部颁发的《关于印发〈物业服务收费管理办法〉的通知》（发改价格[2003]1864号）关于实行包干制收费的物业服务费已包括公共设施设备日常运行维护费用的规定。

三、整改要求

（一）房管局应对所有已核发了预售证的楼盘的申报资料进行大清查，注销不符合规定要求的预售证。

1、注销把南门商业广场二期商住楼的预售证，待该项目取得国土证后再重新给予核发预售证。

2、注销嘉豪大厦和连州市综合贸易市场的预售证，要求嘉豪大厦的建设工程规划许可证和质量安全报监证上的建设单位变更为其开发企业清新县嘉豪房地产有限公司后再给予嘉豪大厦重新核发预售证。

3、注销连州市综合贸易市场的的预售证，要求其建设工程规划许可证的建设单位变更为其开发企业连州市鸿达市场发展有限公司后再重新核发预售证。

4、要求对其他资料不齐全的楼盘限期补齐有关资料，否则注销其预售证。

（二）房管局应对全市所有正在销售的楼盘的认购书和买卖合同进行大清查。

1、要求所有楼盘都使用我局制定的认购书样本，要按规定以套内建筑面积计算房价。

2、应制定《商品房买卖合同》的规范样本格式，所有合同都要按制定的格式填写。对清查出来存在不符合规定、不合理、不平等条款的合同必须进行更改。

（三）建设局核发的施工许可证和质量安全报监证的建筑面积及房管局核发的预售证的建筑面积，都应与规划局核发的建设工程规划许可证的项目建筑面积相符。凡项目建筑面积不相符的，建设局和房管局应要求开发企业先到规划局办理建设工程规划许可证的项目建筑面积的变更手续。如果一个小区里所有的商住楼只办理一个总的建设工程规划许可证，而办理施工许可证、质量安全报监证和预售证却是分期分批办理的，建设局和房管局应要求提供规划局出具的每一栋商住楼的建筑面积的证明。凡项目实际建筑面积超出建设工程规划证的建筑面积属于违法建筑的面积，不能批准其进行销售。

（四）房管局应根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定加强对开发企业销售已设定了抵押的商品房的管理工作。要求开发企业在销售已抵押的商品房时，应在售楼部标明已设定了抵押的商品房，让购房者明确知道哪些商品房已设定抵押。如银行已与开发企业签订了每售出一套商品房就解封一套的协议的，开发企业可以在售楼部明示与银行签订的协议和银行的承诺，但必须要提供该银行的咨询电话，让购房者可以向银行进行咨询。凡是开发企业在销售抵押的商品房时没有向购房者告知该商品房已设定抵押的事实，房管局应对其交易行为认定为无效交易行为。

（五）房管局应加强对已批准预售的项目的跟踪管理。要经常到现场进行检查，发现问题，及时整改处理。要求开发企业依法经营，维持房地产市场的正常秩序。

（六）房管局应加强各楼盘的物业管理工作。要求开发企业在预售商品房前选聘好物业管理企业，在与购房者签订买卖合同时，要求购房者同时与物业管理企业签订前期物业管理协议，认可该物业管理企业的服务内容和收费标准，减少日后物业管理的纠纷。同时要督促物业管理企业规范物业管理收费行为，严格按照国家发改委、建设部的发改价格[2003]1864号文的规定收取物业服务费。实行包干制收费的物业服务费必须包括了电梯、公用设施设备日常运行的电费，不能把电梯、公用设施设备日常运行的电费另外分摊。

（七）房管局负责房地产管理的工作人员应加强对房地产业各项法律、法规、规章制度的学习，提高业务素质。严格按照国家、省、市的法律、法规、规章制度来审批预售项目，防止出现违法违规批准预售项目的行为。

（八）经检查发现你市在房地产管理和开发经营中存在着较多问题。这些问题应引起有关领导及部门的重视，否则，将引起你市的房地产业的健康发展，甚至会造成影响社会稳定的群体事件。要求建设局和房管局加强对房地产开发经营的管理工作，对检查出来的问题要进行全面的整改，并在两个月内将整改结果报送我局。

二00七年一月十六日